كيف ينتقل حق الملكية العقارية؟

إن حق الملكية هو من الحقوق العينية الأصلية، و يمكن أن يقع هذا الحق على المنقول أو العقار. إذا كانت حيازة المنقول قرينة قوية على ملكية المنقول (الحيازة سند الحائز)، فهي ليست كذلك بالنسبة إلى ملكية العقار. وأكثر ما يواجه  شاري العقار من مصاعب في إثبات الملكية هو في العقارات الزراعية أو غير المحددة و المحررة.

تنص  الفقرة الأولى من المادة 825 من القانون المدني السوري على ما يلي: (تكتسب الحقوق العينية العقارية وتنتقل بتسجيلها في السجل العقاري). و من نص هذه المادة يتضح أن حق الملكية لا يُكتسب و لا ينتقل إلا بتسجيله في السجل العقاري.

في حال شراء شقة من بناء مشيّد على عقار زراعي غير مرخص، فإن عقد البيع أو الوكالة غير القابلة للعزل التي تثبت عملية البيع يجب أن تشمل بيع عدد من أسهم الملكية للعقار تعادل ما حصل عليه المشتري بشرائه للشقة المذكورة، لأن ملكيته تنصب على هذه الأسهم من العقار.

إن عقد البيع أو الوكالة غير القابلة للعزل لا تثبت ملكية الشاري لهذه الأسهم من العقار، بل هي سند يلزم البائع بنقل ملكية هذه الأسهم لاسم الشاري في السجل العقاري.

لذلك لا يكتسب هذا الشاري حق الملكية على العقار إلا بعد تسجيل ملكيته للأسهم السابقة الذكر في السجل العقاري، و يتم ذلك إما عن طريق فراغ هذه الأسهم بواسطة المالك الأصلي الوارد اسمه في السجل العقاري والجارية ملكيته لتلك الاسم إلى اسم الشاري، أو عن طريق حكم قضائي يتم فيه تثبيت بيع تلك الأسهم من المالك الأصلي إلى المالك الجديد. فيقوم هذا الحكم القضائي مكان المالك الأصلي في عملية الفراغ السابقة الذكر.

إن حيازة الشاري للشقة السكنية هي بمقام وضع اليد، ولا يمكن إقامة ما يسمى استرداد الحيازة من الشركاء على الشيوع، إذ إن مالك الحصة السهمية الحائز للشقة في هذه الحال هو مالك على الشيوع مع جميع المالكين لحصص سهمية من هذا العقار.

لذلك يجب على شاري الشقة القيام بتثبيت ملكيته للحصة السهمية التي قد اشتراها بحكم قضائي من أجل ضمان حقه على العقار و الاستمرار بحيازته للشقة لضمان عدم التعرض له لهذه الحيازة.

يختلف الأمر بالنسبة للشقق المقامة على الأراضي المحددة و المحررة و الداخلة ضمن التنظيم الإداري كعقارات للبناء، إذ لا يستطيع أحد أن ينازع مالكاً على ملكيته مادامت مسجلة في السجل العقاري، فالتسجيل في السجل العقاري هو سند الملكية المطلق.